Квартира в Лондоне класса "Люкс" престижный индекс W9 £1300000

Компания LSL (Индекс LSL Property Services Acadametrics ) опубликовала свежие дынные  исследования рынка  недвижимости Великобритании.

Количество покупателей, впервые приобретающих себе жилую недвижимость в Великобритании, выросло на 15% в апреле. Такой беспрецедентный рост стал возможен благодаря введенным рекордно низким процентным ставкам и широкому выбору ипотечных продуктов. 

Около 22000 покупателей получили ипотечные кредиты на покупку жилой недвижимости в Апреле, что на 3000 больше, чем в марте.   Ипотека в Великобритании

Средняя ставка по ипотечным кредитам осталась невысокой, на уровне 4,31%, хотя и поднялась немного относительно мартовского уровня, равного 4,29%.  Если сравнить эти цифры  со ставками годовой давности – ставка была на 0,35% меньше, чем в апреле 2012 года, что и помогло привлечь гораздо больше покупателей.

В отчете говорится, что покупатели с маленьким первоначальным взносом начали наконец извлекать пользу от программы правительства. Указанная схема позволила кредиторам предложить своим заемщикам займы с более высоким показателем LTV(соотношением выданного займа к стоимости покупки).  Средняя величина LTV в апреле 2013 года выросла  до 80,4% с 79,9% в апреле 2012 года.

Но существуют и сдерживающие факторы роста количества покупателей. Основной из них – рост цен на жилье.  Средняя цена недвижимости, приобретенной покупателями , впервые приобретающими для себя жилье, выросла в апреле на 2% до £138632.  Если сравнивать эту величину с ценой  годом ранее – рост более впечатляющий – на 12,1%  по сравнению с апрелем 2012 года.

 Тем более впечатляющими являются цифры полученных кредитов впервые покупающим покупателям  за первые четыре  месяца 2013 года. За первые четыре месяца 2013 года было выдано 72900 ипотечных займов, что на 15% больше по сравнению с 63000 займов, выданных за четыре месяца 2012 года.

Цифра это могла быть и еще выше, но в 1 квартале 2012 года был зафиксирован необычный всплеск покупок со стороны первых покупателей в связи с окончанием действия налоговых послаблений  по уплате Гербового Сбора.  (stamp duty holiday)

Данные говорят о том, что значительно улучшилось доверие банков к покупателям и гораздо больше людей смогли реализовать  мечту о собственном доме.

Но слабые данные с рынка труда, почти отсутствующий рост заработной платы и рост цен на недвижимость  тормозят этот процесс, предотвращая большое количество сделок. Какой  бы маленькими не была ставка по кредиту, ежемесячная выплата по кредиту не должна отнимать большую часть зарплаты  покупателя.  Кроме  того,  в пропорции от стоимости жилья увеличивается и размер депозита, что является фактором, не позволяющим заключить сделку.  Именно для таких случаев и создана схема HelptoBuy , которая направлена на компенсацию требований по размерам депозита.

У этой схемы, однако, тоже имеются критики. В условиях хорошего спроса не исключено резкое взвинчивание цен, что в результате может привести рынок жилой недвижимости Великобритании к обратному эффекту.

® Максим Савицкий. 12.06.2013г. 

Правила дополнительных выплат по ипотечным кредитам не затронут проверенных заёмщиков Nationwide.  Ипотека в Великобритании

 Nationwide увеличила количество заёмщиков, которые могут переплачивать по своим кредитам, причём на 10% от суммы долга в год, но в этот список вошли только новые клиенты, что и вызвало протест со стороны уже получивших ипотечный кредит. Один из них описал это как "удар в зубы". Крупнейшая в своей сфере организация по выдаче кредитов на недвижимость Великобритании изменила правила выплат по ипотечным кредитам, позволив новым клиентам платить каждый год дополнительно 10% от своего займа , более того, на них не будут распространяться штрафы, сопутствующие ускоренным платежам. Это означает, что эти пользователи смогут оплатить свой кредит гораздо быстрее, чем они планировали. Новые правила действуют лишь на те кредиты, которые были оформлены с 29-го мая. Ну а те, чьи контракты были заключены ранее, так и останутся с лимитом переплаты ₤500 в месяц.   

Рейчел Вейт 32 года, она журналист, и вместе со своим мужем они оформили кредит на ₤160,000 на покупку квартиры в Англии в Nationwide на пять лет по ставке  4.39% в год. Она возмущена тем, чем не может воспользоваться новыми правилами. 

"Мы взяли кредит в июле 2011, а значит, у нас есть ещё три года. И меня огорчает тот факт, что мы не можем оплатить наш кредит раньше. После заключения кредита наша пара унаследовала некоторую сумму денег. Посовещавшись, мы решили оплатить наш кредит, однако, правила разрешают нам погашать досрочно  только ₤500 в месяц. И я была очень удивлена тем, что можно выплачивать дополнительно до 10% от суммы долга в год, но, к сожалению, это доступно лишь новым клиентам, покупающим недвижимость в Великобритании, тогда как старые клиенты вынуждены платить по-старому. Это похоже на удар в челюсть, особенно учитывая их слоган - "мы на вашей стороне" 

Представители Nationwide подтвердили, что не собираются менять правила для уже существующих кредитов. Также было заявлено, что принимая это решение, они руководствовались консультациями брокеров, да изменение было в целом очень хорошо воспринято. Возможность выплачивать по 10% от суммы долга в год - существенный шаг для развития всей сферы кредитования на покупку недвижимости в Великобритании. 

Марк Харрис, брокер в SDF, прокомментировал это следующим образом.

"Если у вас есть возможность вкладывать больше денег в погашение кредита, стоит ли это делать? Безусловно, с рекордно низкими процентными ставками отдавать сэкономленные деньги на погашение кредита, чтобы в будущем сэкономить намного больше денег - решение разумное. Однако, на самом деле ситуация несколько иная. Увеличение цен происходит на всё,  даже необходимые вещи становятся дороже, что побудит многих людей тратить эти свободные деньги на что-то другое. С другой стороны, в краткосрочной перспективе, пока кредиторы будут предоставлять всё более выгодные схемы займа, они будут усиливать своё положение на рынке недвижимости Англии и всего Соединённого Королевства. А вы, переплачивая по кредитам, станете привлекательнее для кредиторов, что позволит легче получить новый кредит."                               

Адриан Андерсон, брокер в другой конторе, Anderson Harris, так же указывает на то, что не стоит вкладывать все свободные деньги в переплату по ипотечному кредиту.

"Безусловно, переплата - решение мудрое, однако, не стоит забывать, что заемщики лишаются немалой части средств, которые могут понадобиться в непредвиденных обстоятельствах. А те деньги, которые уже были вложены в погашение кредита, крайне сложно получить назад. Потому не стоит вкладывать всё в погашение кредита, оставьте что-нибудь на чёрный день. Перед тем, как платить, необходимо проверить, сколько процентов от вашего кредита в год вы можете оплатить, не попадая под действие штрафов, так как одни кредиторы предоставляют 20% в год, другие - 10%, а третьи и того меньше." 

® Марк Саруханов. 11.06.2013

Государственная схема поддержки кредитования Funding for lending не в состоянии обновить ослабевающую экономику Соединённого Королевства.

 Было представлено немало объяснений тому факту, что в этом году банки дают взаймы меньший объём средств, в частности,  на покупку недвижимости Великобритании, чем в прошлом, даже несмотря на кредит в ₤16.5 млрд., который банки получили от Банка Англии. Однако, ни одно из них не является особенно убедительным. По мнению экспертов, схема fundingforlending (FLS) обновляет только рынок залогов, однако, оставляет остальную часть экономики Соединённого Королевства неизменной. И какой хорошей  не была  бы эта схема, она не стала тем магическим эликсиром, который мог бы исцелить экономику Великобритании, темпы развития которой в последнее время снизились.  

Первое оправдание является своего рода защитой со стороны тех банков, которые давали меньше кредитов представителям малого и среднего бизнеса, на которых, помимо желающих купить недвижимость Великобритании, и была рассчитана FLS. Однако администрация банка объясняет это тем, что проблема вовсе не в отсутствии предложения, а в отсутствии спроса как раз со стороны бизнесменов. Но если это так, то почему же тогда настолько успешны другие кредитные схемы, такие как peer-to-peer? Почему так много людей стремятся получить кредит? Это говорит о том, что банковская система Соединённого Королевства всё ещё не готова к тому буму, который произошёл на рынке недвижимости Великобритании, в частности к объёмам спроса на ипотечные кредиты.

С другой стороны, есть и второе оправдание:  Банк Англии настаивает на том, что FLS изначально планировалась как медленно развивающаяся схема, потому нужно быть терпеливым, и лишь к концу этого года объёмы займов возрастут. И здесь банки действительно можно понять.

Если выдавать кредиты покупателям квартир и домов в Англии - это относительно безопасно, а  вот вложения в малый бизнес - дело рисковое. Однако, развитие сферы кредитования в целом не может развиваться только в одном направлении, потому просто необходимо улучшить FLS таким образом, чтобы она могла поддерживать и развитие бизнеса.

Третье оправдание заключается в том, что если даже ситуация плохая, то без FLS всё было бы ещё хуже. Потому необходима новая, эффективная схема, или же существенные изменения уже имеющейся FLS. Что же касается непосредственно рынка недвижимости Великобритании, то тут возникает следующая проблема: все исследования в один голос говорят о том, что спрос на квартиры и дома в Англии и других частях Соединённого Королевства растёт, равно как и цена на него. А так как большая часть покупателей, тем более не элитной недвижимости, покупает её в кредит, то на фоне этого роста просто необходима развитая система кредитования, так как именно она может обеспечить возможность покупателей удовлетворить свой спрос, тем самым избавив рынок от переизбытка предложений на рынке недвижимости Великобритании, который явно не пошёл бы ей на пользу.  Действует ещё немало схем, позволяющих получить кредит на покупку недвижимости, однако, на FLS были возложены действительно большие надежды, потому множество людей охотно верят этим объяснениям.

® Марк Саруханов 10.06.2013

Средние доходы от сдачи в аренду жилой недвижимости в Великобритании упали на 0,1% в мае.

Опубликован ежемесячный индекс от одного из крупнейших агентств в Великобритании, которое специализируется на сдаче в аренду жилой недвижимости – Countrywide.    Любопытным фактом стали данные о том, что  на квартиры с двумя и тремя спальнями зафиксирован самый большой ежемесячный рост арендной платы.  А в Уэльсе зафиксировано самое большое увеличение арендной платы во всех регионах  - на 4,9%.

Индекс от Countrywide отражает также размер  задолженности по квартплате. Согласно последним исследованиям, задолженность по квартплате сократилась  во всех регионах, за исключением Шотландии  и Востока Англии.

В целом по стране доходность от сдачи аренды слегка упала,  за исключением Восточной Англии, где годовая рентная  доходность   показала рост  на  0,2% до 6,2% и Шотландии, где рост соответственно составил на  0,1% до 5,8%.  В Юго- Западной и Средней части Англии годовая доходность не изменилась и составила 5,7% и 6,5% соответственно. Самой большой рентная доходность оказалась в Уэльсе  - 6,6% в Мидлэнсе – 6,5%, и на Севере – 6,4%.

Квартиры на две и на три спальни сдаются в аренду с годовой доходностью на 0,5% и на 0,3% дороже. Средняя стоимость аренды квартиры на две спальни составляет £770 в месяц, а средняя стоимость квартиры на 3 спальни составляет £884 в месяц.  Аренда квартир с одной спальней несколько снизилась – на 0,6%  в апреле 2013 года и стала £674, а квартиры с четырьмя спальнями с более сдаются в аренду в среднем за £1363, и эта цифра снизилась в апреле на 2,1% .

Самая низкая средняя месячная арендная плата зафиксирована в Шотландии – размер ее достигает £617  за месяц. А самая высокая,  очевидно, в центральном Лондоне – на уровне £2340 в месяц.

Основная причина  снижения годовой рентной доходности в некоторых регионах – то, что цены на жилье растут несколько быстрее, чем среднемесячная арендная плата. Однако, несмотря на некоторое снижение доходности в мае, доходы от аренды остаются сильными и стабильными, что по-прежнему делает рынок  аренды жилой недвижимости в Великобритании очень привлекательным с точки зрения инвестиций – он более привлекателен, чем любые другие инвестиции.

Падение среднемесячной арендной платы на  квартиры 4+ спален, отражает намерение  потребителей делать выбор в пользу более дешевой стоимости жизни. 

Соответственно, такие потребители перекочевали в более дешевый сектор аренды. Частично такая ситуация актуальна для покупателей, которые собирают деньги на депозит, имея намерение купить свой первый дом.

Традиционно, лето – горячая пора для рынка аренды недвижимости, спрос на аренду поднимается, поскольку многие арендаторы хотят к сентябрю решить все свои вопросы с жильем и переехать в новый дом.  Вероятнее всего, среднемесячная цена на  аренду возрастет в течение летних месяцев по мере увеличения спроса.

 Элис Морган 09.06.2013г.