Запрашиваемая цена на жилую недвижимость в Великобритании продолжает расти, увеличившись в прошедшем году  на 2% и сейчас она на 12% больше, чем год назад. Запрашиваемые цены в Англии и Уэльсе в среднем сейчас выше на 5,5% , чем год назад.  Только в трех регионах Великобритании – на  Северо-Востоке, Северо-Западе и Шотландии не зафиксировано роста запрашиваемых цен за последний месяц.

Рост запрашиваемой цены в Англии и Уэльсе обусловлен прежде всего падением предложения  в этих регионах на 18% с прошлого года.

Ежемесячные базовые цены в Англии и Уэльсе выросли на 1%  - это самый большой  ежемесячный рост цен начиная с мая 2011 года. Лондон и Юго-Восточная часть Англии все еще продолжают показывать сильный рост цен на недвижимость, оставаясь локомотивом восстановления рынка недвижимости Великобритании.

И только на рынке недвижимости Шотландии все еще наблюдаются процессы дефляции – цены на недвижимость  в Шотландии снизились на 1,4%.

Дисбаланс между спросом и предложением продолжает доминировать на рынке недвижимости  Англии и Уэльса. Но если в Англии и Уэльсе снижение поставок новых объектов недвижимости составляет 18%, то в Лондоне количество поставляемого нового жилья снизилось на 31% по сравнению с прошлым годом. Дисбаланс между спросом и предложением на рынке недвижимости привел в тому, что среднее время нахождения на рынке объекта недвижимости снизилось на 8% за последние 12 месяцев.

Однако, необходимо иметь в виду биполярный характер рынка Великобритании, где годовой рост цен в Лондоне  достиг 11, 7%, на Юго-Востоке – на 7%, на Юго-Западе – 4, 6% за последние 12 месяцев.  Ежегодные цены выросли на 4 % в Ист Мидленсе, на 3, 5% в Вест Мидленсе . В то же время оставшиеся 4 региона из 9 и Шотландия показали падение цен.

В целом картина роста цен на недвижимость идет в ногу с инфляционными процессами в регионах.

Рост цен таит в себе опасность пузыря на рынке недвижимости Великобритании. Особенно, если предложение по прежнему будет сильно отставать от спроса.  Все более острая нехватка нового жилья становится питательной средой для роста цен.

Например, средняя цена на объект недвижимости в Лондоне превысила планку в £400000, что на 15,3% выше, чем пять лет назад. Динамика роста цен на недвижимость в Лондоне не показывает никаких признаков замедления. И даже цены на недвижимость на юге-востоке, которые традиционно высоки, не идут в никакое сравнение с Лондоном, где в радиусе 10 миль от Лондона в диапазон цен до £600000 фунтов, в рамках которого предоставляется помощь правительства при покупке по программе «Help to buy» , попадает только лишь 60% жилой недвижимости.

Рост цен на недвижимость в Великобритании, безусловно, свидетельствует о выздоровлении рынка недвижимости. Но без оздоровления всей экономики острова, эта гонка цен напоминает,  скорее,  скачку одной лошади. В условиях ослабленной кризисом экономки,  когда доходы людей не растут, а иногда даже снижаются, инфляция цен на жилье сделает доступность собственного дома и квартиры еще более несбыточной мечтой для многих жителей Великобритании.

® Максим Савицкий 17.10.2013 г.

В то время, как все заголовки изданий, рассказывающих  о недвижимости в Лондоне, пестрят новостями о росте  цен на  элитную недвижимость в Центральном Лондоне и восстановлении цен на недвижимость в Восточном Лондоне, наибольший рост цен на аренду недвижимости наблюдается за последние три месяца в южном  Лондоне.  Таковы последние исследования рынка недвижимости Лондона. Арендная плата  в Гринвиче выросла на 11% за последний год,  арендная плата на жилую недвижимость в Лондоне в районе Бермондси, Соутворк и СоутБанк выросла на 9%, далеко оставив остальные части Лондона.

Огромные территории на Севере Лондона, включая излюбленные места для семей Muswell Hill и Archway  не увидели роста цен на аренду, а знаменитый индекс N7  - в  престижном районе Ислингтон увидел падение. Арендная плата в престижнейших районах Вестминстер и Кенсингтон  выросла всего менее чем на 1%.  И только в районе Кнайтбридж арендная плата заметно подросла почти на 3%.

Смешанная картина  наблюдается  в модном трендовом районе на востоке Лондона - Shoreditch, но в целом роста цен на наблюдается. В Районах Victoria Park, Bow and Canary Wharf наблюдается  скромный рост, не смотря на большие вложения строительных компаний в развитие этих районов. London Fields,  который исторически славится сильным рынком аренды недвижимости, продолжает демонстрировать хорошие, но тем не менее, не самые лучшие результаты – не более 6 % роста в год.

Инвесторам, находящимся в поиске объекта для инвестиций с наилучшей отдачей имеет смысл присмотреться к двум другим районам Лондона,  например, Bayswater,  где наблюдается рост 6,2%  и King‘s Cross , где рост составил 8,2%.

Не стал большим сюрпризом рост цен на недвижимость в Greenwich. Это прекрасная часть Лондона  с великолепным транспортным сообщением с City  и Canary Wharf.  До недавнего времени это район рассматривался преимущественно как часть Лондона, предназначенная для семей. Но огромное количество построенного здесь нового жилья, современная развитая инфраструктура и близость основных деловых районов Лондона, привели к тому, что район стал пользоваться спросом у молодых людей .

В Великобритании около 3800000 семей живут в арендованном жилье. Из них одна треть – это семьи с детьми.  Доля семей, живущих в арендованном секторе составила в 2012 году 17% по сравнению с 2001 годом, когда таких семей было всего 10%.  Для многих молодых семей жить в арендованном доме – единственная возможность иметь крышу над головой, поскольку их бюджет не позволяет накопить на первоначальный взнос для получения ипотечного кредитования.

В связи с этим правительство Великобритании  готовит новую программу для стимулирования рынка аренды недвижимости Великобритании, которая поможет  молодым семьям и семьям с небольшим достатком найти для себя доступное, качественное и безопасное жилье,  а инвесторам предоставит еще одну возможность для выгодного вложения своих капиталов -  такая возможность  сможет обеспечить не только прирост стоимости основного капитала,  но и стабильный рентный доход.

® Элен Антре. 16.10.2013г.

Активность международных арендаторов жилой недвижимости в Лондоне растет, преимущественно спрос со стороны иностранных арендаторов касается наиболее востребованных и дорогих районов Лондона. Более чем половина – около 56% арендаторов а Лондоне было из-за рубежа.  При этом общее количество арендаторов осталось неизменным. А доля иностранных арендаторов в элитном центре Лондона существенно возросла за прошлый год и составила 78% . 

Наибольшее количество арендаторов – это представители Западной Европы – их 24%, из Северной Америки – 8%, из Азии – 7%, из Восточной Европы – 6%.

В наиболее дорогом сегменте рынка – в элитном центре Лондона, где арендная плата стартует от 1000 фунтов в неделю,  самый большой спрос на аренду.

Представители Франции составляют 16%  всех арендаторов элитной части центра Лондона, американцы – 13%. В Челси и Кенсингтон наиболее высокая концентрация жителей из Западной Европы, преимущественно французы и итальянцы. Лицей Шарля де Голля в Кенсингтоне,  особенно привлекательный для французских семей для переезда в Лондон. 

Район , расположенный на окраине центрального Лондона, известен большим количеством американских жителей. Количество арендаторов из Северной Америки составляет около 30% всех иностранных арендаторов. В этой части Лондона обитает американская община, которая сосредоточилась вокруг  американской школы и резиденции американского посла, Уинфилд Хаус, которая расположилась неподалеку.

Международные арендаторы создают существенное влияние на рост рынка аренды жилой недвижимости в Лондоне, особенно в центральной части Лондона. Высококвалифицированные мигранты,  преимущественно финансового сектора и секторов высоких технологий приезжают в Лондон со всего мира . Объектом их интересов становится жилая недвижимость премиум сектора центра Лондона. Поскольку  экономическая ситуация Еврозоны улучшается,  учитывая еще больший спрос со стороны иностранных квалифицированных работников,  в краткосрочной и среднесрочной  перспективе стоимость аренды недвижимости в Лондоне будет только расти.

® Максим Савицкий 15.10.2013

Рынок недвижимости Великобритании одни из самых развитых в мире. Однако, тем не менее, он постоянно подвергается различным  улучшениям и влияниям со стороны правительства. Вот и сейчас,  планируется ввести унифицированный Устав Арендаторов. Документ разрабатывается, чтобы повысить стандарты в секторе аренды жилой недвижимости и стимулировать заключение договоров на более долгий срок.

Но чрезмерное регламентирование любой отрасли в итоге может дать обратный эффект и привести к дестабилизации рынка.  Не является исключением и рынок жилой недвижимости Великобритании. Договоры, заключенные на слишком длительный срок, могут стать причиной снижения качества жилья.

Идея ввести долговременные договоры аренды появилась в связи с желанием участников рынка обеспечить стабильность семьям и избежать «серых договоров», которые заключаются непорядочными операторами в этом секторе.

Нельзя не согласится с тем, что семьям необходимо предоставить больше стабильности, но у вопроса имеется и другая сторона медали - в случае заключения долговременного договора, домовладельцы могут столкнуться с  существенным ограничением  предложений, увеличением задолженности по арендной плате и трудностями с освобождением своего имущества  из аренды, если у арендатора возникнет большая задолженность по арендной плате.

Риск долгосрочных договоров аренды таится и в финансовой безопасности банков, выдавших ипотечный кредит на покупку недвижимости для сдачи в аренду. Предположим, банку необходимо будет продать предмет залога – квартиру, за которую не может рассчитаться заемщик по причине задолженности арендатора.

Продать такую квартиру будет достаточно проблематично, поскольку арендатор будет защищен долгосрочным договором и недвижимость будет продаваться с жильцом, что сильно понижает ее ликвидность.

Банки, страхуя свои риски от такого рода потерь, незамедлительно поднимут  ставки по ипотеке, что, в свою очередь, приведет к удорожанию рынка аренды жилой недвижимости в Великобритании, основная нагрузка которого ляжет на плечи арендаторов – то есть рынок  аренды получит эффект, обратный планируемому.

Еще одна опасность новых правил заключается в том, что арендодатели, заглядывая в будущее при заключении долгосрочного договора, постараются заложить  в цену повышение стоимости, что непременно  активизирует процессы инфляции на рынке недвижимости и приведет к снижению доступности и качества сдаваемого в аренду жилья.

А качество рынка определяются доступностью и хорошим выбором.

Арендодатель, рассчитывая на длительную арендную плату и небольшие периоды простоя, должен вместе с тем понимать, что такой комфорт  может сгладиться увеличением ипотечных платежей, платежей страховой компании, агентству по найму.  Такие затраты вряд ли будут стимулировать собственников жилья к заключению долгосрочного договора аренды.

В идеале правительству бы следовало оставить рынок в покое, но предоставить инвесторам, инвестирующим в недвижимость для сдачи в аренду, льготы, которые бы позволили снизить арендную плату и позволили бы запустить процессы саморегулирования рынка на основе здоровой конкуренции в борьбе за цены и качество.

 ® Элис Морган 14.10.2013