Калькулятор начинающего инвестора. Или сколько  дополнительных расходов у покупателя недвижимости в Великобритании, пожелавшего взять ипотечный кредит. ( Ипотека в Великобритании ) 

Вы решили купить недвижимость в Великобритании с целью сдачи ее в аренду и получения рентного дохода. ( Процедура покупки недвижимости ) Прежде всего, не обольщайтесь заголовками цен. Вы должны понимать, что это еще не все расходы, которые вам предстоит совершить. Кроме того, что вам необходимо будет внести весьма существенный депозит для получения ипотечного кредита,  необходимо учесть еще ряд расходов, чтобы исключить неприятные сюрпризы для вашего бюджета. 

Посчитано, например, что в среднем  дополнительные траты, связанные только с оформлением ипотеки (подготовка документов, оценка,  оформление) составили  0,51% от стоимости покупки  во втором квартале 2013 года.

В своем статье мы постараемся дать краткий обзор тех дополнительных расходов, которые несет покупатель недвижимости в Великобритании,  с использованием ипотечного кредитования.

1.      Организационный взнос.

Взимается кредитором за оформление и выдачу ипотечного кредита и может быть рассчитан двумя способами – «фиксированным» или «основанным на процентной ставке».  Средний размер фиксированной ставки по Великобритании составляет £1513 фунтов и 53% кредиторов используют  фиксаж. Процентная ставка составляет в среднем 1%-3 % от суммы представляемого кредита.

Плата за обслуживание кредита – еще одна статья расходов. Она может быть включена в стоимость контракта, а может взиматься постепенно, в течение всего срока обслуживания кредита. Только 7 % кредиторов не включают в договор  эту статью расходов, но это не значит,  у них ипотечный продукт дешевле – более вероятно, что как раз повышенной ставкой по кредиту банк покрывает издержки по обслуживанию кредита.

2.      Услуга бронирования кредита.

С заемщика обычно взимается определенная плата за бронирование, которая, как правило, не возвращается. Это нужно, чтобы обеспечить поступление средств к определенному сроку. Покупатель, который обращается за ипотечным кредитом,  связан  с продавцом определенными обязательствами по выплате аванса или всей суммы, поэтому, он обращается за этой услугой к банку, чтобы сделка не сорвалась. Обычно палата за бронирование составляет порядка £150-£200 фунтов.

3.      Оценка.

Для получения ипотечного кредита банку необходимо знать реальную рыночную стоимость дома, поскольку он теперь является предметом залога и, в случае неуплаты по договору, может быть выставлен на продажу уже банком. Для этого в обязательном порядке проводиться оценка объекта недвижимости. Цена оценки зависит от цены самой недвижимости и района, где расположена недвижимость. Этот отчет несколько отличается от отчета оценщиков, который делается при покупке, поскольку включается в себя оценку рисков.

4.      Оплата услуг брокера.

Большая часть банков  не работает с заемщиками напрямую, а только через брокеров, которые включены в цепочку, обеспечивающую сделку. Некоторые брокеры не берут платы  за посредничество с покупателя, а берут только комиссию с банка. Но это успешные брокеры, зарекомендовавшие себя на рынке.

5.      Юридические  расходы.

В Великобритании все сделки по купле-продаже имущества осуществляются только при участии солиситора – юриста, уполномоченного заниматься такого рода сделками.  Оплата работы солиситора – это часть расходов, без которых сделка – купли продажи недвижимости в Великобритании невозможна. Величина таких расходов может быть разной, но обычно она составляет £1000 - £2000 фунтов. Иногда продавец берет на себя издержки, связанные с юридическим оформлением сделки.

6.      Гербовый сбор.  Что такое "Stamp duty"

Государственный сбор, который платят все покупатели жилой недвижимости стоимостью от 125000 фунтов. Если происходит перекредитование,  то гербовый сбор не платится.

7.      Ежемесячная выплата по ипотеке.

Размер ежемесячной выплаты сильно зависит от того, какой вид ипотечного кредита вы предпочитаете. Если вы желаете «возвратный»  кредит, то платить придется больше –  в ежемесячную сумму будет включено как само «тело» кредита, так и  проценты по нему. При такого рода кредите вы получите после выплаты всей суммы свой дом в собственность.

Второго вида кредит – «только проценты».  В этом случае,  ежемесячная сумма выплаты по кредиту почти в два раза меньше, чем в первом случае. Но  в конце срока дом не переходит в вашу собственность , если вы не выкупите его по его стоимости. Однако, у этого способа есть свои преимущества. Вы можете аккумулировать сэкономленные каждый месяц денежные средства на   то, чтобы выкупить дом в конце срока, или тратить их по своему усмотрению.

Таким образом, при обращении за ипотечным кредитом,  вам необходимо тщательно взвесить все «за» и «против» и как следует посчитать издержки, которые вам придется понести. В случае, если вы не сможете сами оценить размер расходов, вам поможет ипотечный брокер.

® МаксимСавицкий. 16.11.2013г.  

Недвижимость, расположенная на горнолыжных курортах, пользуется повышенным спросом со стороны богатых инвесторов всего мира  в связи с крайне ограниченным предложением.  Жизнь в таком месте имеет массу преимуществ,  а в связи с очень маленьким поступлением на рынок новых объектов, недвижимость  на горнолыжных курортах имеет отличный потенциал роста.

В результате, недвижимость на горнолыжных курортах превзошла в росте большинство популярных роскошных курортов по всему миру, таких например, как Французская Ривьера. Такой анализ был сделан на основе исследования доходности 18 самых роскошных курортов мира.

Горнолыжная недвижимость на  South Lake Tahoe  в США и  Queenstown  в Новой  Зеландии показала рекордный прирост капитала на уровне 20,9% и 18,6% соответственно.

В Европе, Швейцарские курорты  Zermatt и Davos увидели рекордное увеличение в цене своей недвижимости, где рост составил 14,1% и 10% соответственно.   Далее – следуют курортыMorzineandChamonix , где зафиксирован рост цен на уровне 8,5% и 8 % соответственно.

В предыдущие годы в топе рейтинга были швейцарские курорты, французские Альпы были в середине рейтинга, а на дне рейтинга – российские курорты.

В 2013 году позиции в рейтинги значительно поменялись.

Не смотря на обильные снегопады в Альпах в зимний сезон 2012-2013 года, предложение в  Les Trois Vallées было крайне ограничено в связи очень малым количеством недвижимости на продажу.

Рынок горнолыжной недвижимости вообще не подчиняется общим законам спроса и предложения. Предложения появляются на рынке спонтанно и не подвержены прессингу рынка. Но и покупатель и такой недвижимости весьма специфический. 

В новом сезоне 2013-2014 ожидается еще более высокий интерес со стороны инвесторов из Латинской Америки,  Северной Америки и Европы к горнолыжной недвижимости.

Недвижимость в российском городе Сочи, где в 2014 году будет проходить зимняя Олимпиада, выросла в цене всего на 1,3% за 12 месяцев к июню 2013 году.

После анонсирования проведения Зимней Олимпиады в Сочи в 2007 году, цены на недвижимость в Сочи выросли на 40%-50%. Сейчас же, интерес инвесторов остыл и недвижимость в Сочи считается несколько переоцененной.

® Элис Морган 14.11.2013г.

 Недвижимость Французских Альп - что может быть лучше?

Недвижимость горнолыжных курортов - одна из лучших инвестиций

Крупнейшая аудиторская компания, входящая в Большую Четверку аудиторских компаний мира, Pricewaterhouse Coopers, представила свой прогноз рынка жилой недвижимости Великобритании на ближайшие 7 лет.  Согласно прогнозу компании, ожидается увеличение средней цены жилого дома в Великобритании с £225000 в 2013 как минимум  до £300000 в 2020 году. 

В 2013 году, в связи с поддержкой правительственных программ по стимулированию рынка недвижимости Великобритании, рост цен уже составил 3,5%  с начала года. Ожидается, что тенденция роста будет нарастать и к 2014 году  средняя цена жилого объекта недвижимости будет уже 230000.

Если учесть ограниченность поставок нового жилья и высокий спрос  на него, то, заглядывая вперед, компания предсказывает ежегодный рост цен в 4 % вплоть до 2020 года.

Важно заметить, что цены в третьем квартале 2013 года достигли своего пика в 2007 году в денежном выражении, однако, если сделать корректировку на инфляцию, цены сейчас находятся все еще на 15% ниже своих докризисных пиков.

Между тем, национальная риэлторская компания Strutt & Parker  пересмотрела в сторону повышения свой ранее сделанный прогноз о росте цен на 4,5%. Согласно последнему отчету этой компании, уровень сделок на рынке элитной недвижимости Лондона самый высокий, начиная с  2006 года . Рынок этот растет преимущественно за счет иностранных инвесторов. Существует принципиальная разница в причинах роста цен на недвижимость по всей Великобритании и в причинах роста цен в элитных районах Лондона.  Если по всей Великобритании  рост цен происходит благодаря стимулирующим мерам правительства преимущественно с привлечением заемных средств, то в элитных районах Лондона существует естественный инвестиционный интерес, где покупатели платят наличными, не прибегая к банковским кредитам.

 Забегая вперед, следует отметить, что элитный сектор лондонской недвижимости и далее будет привлекательным для международных инвесторов в связи с  восстановлением экономической ситуации в мире и довольно мягким курсом стерлинга, тенденция на снижение которого, по прогнозам, будет продолжаться.

Другим фактором для повышения цен на недвижимость в Великобритании станет восстановление экономики самой Великобритании, где особенную роль играет финансовый сектор. Занятость в финансовом и бизнес  секторе значительно увеличилась в сентябре 2013 года и этот тренд продолжится до конца  года.

Таким образом, существуют объективные экономические причины для роста цен на недвижимость в Великобритании  в  ближайшие годы. Единственные возможные моменты неопределенности – это  2014 – 2015 годы, когда пройдут всеобщие выборы. Здесь вероятна неопределенность вокруг налогов на недвижимость дороже £2 млн. и возможного налога на особняки.  В эти годы цены на недвижимость могут быть очень чувствительными к политической ситуации и ожиданиям и возможно, что в 2015 году они будут ровными. Начиная с 2016 года можно ожидать сильный  рост. 

® Элен Антре 13.11.2013г.

Налог на прирост капитала в UK

Налогообложение юр. лиц в UK

Для решения кризиса с жильем, который становится реальной угрозой, Лондону понадобится строить  не менее 50000 новых домов каждый год, что эквивалентно 18 Олимпийским деревням.  Для реализации этой задачи темпы строительства жилой недвижимости в Лондоне должны быть в два раза выше, чем они есть сейчас.

По предварительным оценкам демографов, население Лондона к 2021 году увеличится на 1 миллион.

Детальный анализ рынка показывает, что наибольший спрос на жилую недвижимость ожидается со стороны семей со скромным достатком – до  £50000 в год, или 57% рынка.  При том, что большая часть инвесторов интересуется верхним наиболее дорогим сегментом рынка недвижимости Лондона,  позволяющим получить наибольший прирост капитала,  прогноз ситуации на рынке недвижимости Лондона явно свидетельствует в пользу того, что правительству надо направить силы на нижний сектор рынка.

Спрос на недвижимость со стороны семей со средним достатком, заработок которых оценивается от  £75000 в год, составляет около 6% от всего рынка.  Цены на недвижимость в этом секторе варьируются в диапазоне от £1000 до £2000 за квадратный фут.

Насущная потребность в доступном жилье в Лондоне наблюдается как на рынке купли-продажи недвижимости, так и на рынке аренды.  Причем на рынке аренды спрос гораздо больше, чем на рынке купли-продажи жилья.

Последний раз население Лондона достигало своего пика  8,9 миллионов человек в 1930 году, когда строилось порядка 60000 новых домов.  Город тогда был явно переполнен и  насыщен трущобами, от которых надо было очистить город. Сейчас  ситуация не настолько очевидна, но правительству надо понимать, что  нельзя доводить проблему до масштабов бедствия.   Если правительство не окажет должного внимания этому вопросу  и не увеличит объемы строительства, проблема может сказаться на конкурентоспособности Лондона как делового и финансового центра. Вновь открывающиеся или расширяющиеся бизнесмены сто раз подумают,  а стоит ли открывать бизнес в Лондоне, где такая нехватка жилья для сотрудников.

Сегодня, согласно существующим планам застройки, в течение ближайших пяти лет будет построено около 28500 новых объектов жилья каждый год. Предположительно, при таком темпе строительства городу будет не хватать около 21500  объектов каждый год или 107500 объектов к 2018 году.  Основная доля неудовлетворенного спроса придется на доступный и дешевый сектор жилья – около 70%.  В более дорогом сегменте рынка  баланс спроса и предложения ожидается более умеренный .

Специалисты крупнейших компаний недвижимости, проводящих данный анализ, настойчиво рекомендуют строителям сосредоточить свой интерес на нижнем сегменте рынка.

Для решения этой задачи в Лондоне достаточно земли. По приблизительной оценке,  в Лондоне сейчас существуют участки земли, достаточные для постройки около 850000 жилых объектов.  Это без учета  излишков публичных земель, индустриальных земель.  Потенциал города огромен. Необходимо видение города как единого целого организма, гибкое планирование и сильная власть, способная решать такого рода задачи.

® Максим Савицкий 12.11.2013г.

Canning Town

Бартлетт Парк

Battersea Reach