Вы - собственник своей недвижимости в Великобритании и решили сдавать ее в аренду. Теперь, вы по праву можете называться «Лэндлордом» и присоединиться к обществу Лэндлородов Великобритании, которое оказывает содействие своим членам, консультируя их по правовым вопросам, так и содействует в поиске арендаторов.

Вместе с тем, гордое звание Лэндлорд подразумевает и дополнительные обязанности, связанные с исчислением и уплатой налогов.  В этой статье мы расскажем, какие именно налоговые обязательства могут возникнуть у лица, сдающего в аренду свою недвижимость в Великобритании.

Обязанность уплачивать налоги у собственника жилой недвижимости может возникнуть в следующих случаях:

1.                      StampDuty.

Когда вы купили свою недвижимость, вы платить так называемый «Stamp Duty Land Tax» , более известный как Stamp Duty . Это не налог  в общепринятом понимании, а Гербовый сбор. Подробнее о Stamp  Duty вы можете почитать на нашем сайте :   Что такое "Stamp duty"

2.                      IncomeTax.

Подоходный налог. Когда вы сдаете вашу недвижимость в аренду, вы обязаны платить подоходный налог с арендной платы.  Базовая ставка  подоходного налога составляет 20%. Если же вы налогоплательщик с повышенной ставкой, то вы платите 40% с дохода.  На текущий, 2013-2014 налоговый год обязанность платить подоходный налог по повышенной ставке возникает, с любого дохода выше £41450.

Рекомендуется создать отдельную учетную запись, где вы будете учитывать свои доходы от аренды отдельно от других доходов. Таким образом, вы не будете путать эти доходы и расходы с доходами и расходами от прочей деятельности.

Необходимо понимать, что  подоходным налогом облагается только прибыль от сдачи в аренду имущества, а не весь доход.  Вам надо взять свой доход от сдачи в аренду имущества и вычесть из них «допустимые расходы». Разница будет базой для подоходного налога.

Какие расходы можно учесть при расчете подоходного налога на аренду имущества?

Допустимыми расходами считаются:

a)                      Проценты по ипотечному кредитованию, полученному по этому объекту недвижимости.

b)                      Страхование строения и его содержимого.

c)                      Законодательством предусмотренные платежи

d)                     Муниципальный налог

e)                      Расходы на проезд, которые тратятся на то, чтобы собирать арендную плату.

f)                       Стоимость технического обслуживания объекта недвижимости

g)                      Расходы по рекламе, направленные на сдачу своего имущества в аренду.

До 2015 года включительно вы можете также обратиться за  помощью в Службу Сохранения Энергии. Согласно этой системе, вы можете обратиться за компенсацией ваших расходов по утеплению чердака, пола и стен и оформлению этого проекта в собственность.  Максимально вы можете получить £1500 за один объект недвижимости.

Налоговое ведомство Великобритании примет любые расходы, которые вы понесли, выполняя свои обязанности в качестве собственника имущества как «допустимые расходы». С помощью этих расходов можно существенно снизить свой подоходный налог от сдачи недвижимого имущества в аренду.

Капитальные затраты

Необходимо отличать текущие расходы и капитальные затраты.

Текущие расходы – это расходы, которые вы несете постоянно по содержанию имущества и их можно зачесть, рассчитывая подоходный налог.

Капитальные же затраты – это затраты, которые увеличивают стоимость имущества – например, ремонт или пристройка. Эти расходы не могут быть учтены при расчете подоходного налога, зато они могут быть  учтены при расчете налога на прирост капитала при продаже вашей недвижимости.

Налоговые льготы при сдаче в аренду меблированной недвижимости

Если вы сдаете  в аренду свою квартиру или дом в Великобритании с мебелью,  то вы можете претендовать на «амортизационный вычет», который составит 10%  чистой ренты в год.  Для расчета чистой ренты надо взять сумму арендной платы за год и вычесть любые расходы, которые вы платите.

Существует и альтернатива – вы можете обратиться за налоговой льготой, связанной с заменой  мебели ( но, если вы затем продаете мебель, прибыть надо учитывать в доходах)

В данном случае вы должны выбрать : что для вас предпочтительней – учитывать износ или получать льготу на замену мебели. Необходимо тщательно взвесить все варианты и решить, какая из этих  налоговых льгот для вас предпочтительней, то есть от какого  варианта вы получите максимальную пользу.

Два варианта одновременно с одним объектом недвижимости недопустимы.

3.                      Capital Gains

Продажа недвижимости.  Налог на прирост капитала.

Когда пришло время продать, вы становитесь обязанным уплатить налог на прирост капитала, если недвижимость продана дороже, чем ее первоначальная стоимость.

Подробнее о налоге на прирост капитала читайте на нашем сайте:  Налог на прирост капитала в UK

Снижение налога на прирост капитала

Как и в случае с подоходным налогом, вы можете снизить базовую величину, с которой считается налог на прирост капитала.

К допустимым расходам, которые могут быть приняты, относятся:

a)                      Плата адвокатам и  за акт приема-передачи

b)                      Плата агентам по недвижимости

c)                      Расходы, понесенные при улучшении недвижимости (капитальные затраты)

d)                     Рекламна компания, направленная на продажу недвижимости

e)                      Гербовый сбор.

f)                       Если вы продали недвижимость с потерями, вы можете зачесть эти убытки в счет прироста капитала по любому другому объекту или в будущем.

Очень важный момент – вы не платите налог на прирост капитала, если это ваше главное место жительства. Это правило известно как «Льгота для личного жилья». Если вы живете в своем доме, и иногда сдаете в аренду, то вы можете требовать налоговых льгот в течение последних трех лет.

Например, вы владеете домом 10 лет. За это время вы два года проживали в нем, а остальное время – 8 лет  сдавали в аренду. Вы можете претендовать на налоговые льготы в течение 5 лет (два года вашего проживания плюс дополнительно три года). Это означает, что только половина вашей прибыли от продажи будет облагаться налогом на прирост капитала.

Существует еще целый ряд способов снизить ваш налог на прирост капитала. Для более подробных консультаций вам потребуется помощь независимого финансового консультанта.

Заполнение налоговой декларации

Как только вы купили недвижимость в Великобритании, вы обычно уже  уведомляете налоговый орган о том, то вы являетесь налогоплательщиком.

В случае,  если ваш доход от аренды превысил порог  £15000 в год, вам необходимо заполнить полную  налоговую декларацию. Если ваш доход ниже  порога в   £15000 в год, вы заполняете только 4 страницы декларации.

В декларации вы сможете также отразить свою прибыль или убытки, полученные от продажи вашей недвижимости.

Получение финансовой консультации

Налоговые обязательства владельцев недвижимости в Великобритании достаточно сложны и разнообразны. Данное руководство дает лишь основы, но, если вы испытываете затруднения с заполнением декларации  и расчетом ваших налоговых платежей, вам стоит обратиться за помощью к налоговым экспертам, которые оценят ваши налоговые обязательства с учетом ваших индивидуальных обстоятельств. 

® Элен Антре 13.08.2013г.